המדריך להתחדשות עירונית
מה זה בכלל התחדשות עירונית, מה ההבדל בין פרויקט בינוי-בינוי לתמ"א 38,
מהם שלבי התהליך וכמה זמן זה יקח? הנה כמה מהשאלות שאוהבים לשאול אותנו.
וכל התשובות שיעשו לכם סדר.
מהו תהליך התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית הוא תהליך המאפשר לחדש, לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ותיקים באמצעות חיזוק ועיבוי מבנים קיימים או באמצעות הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים אלה יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.
אילו סוגים של התחדשות עירונית קיימים?
1. הריסה ובנייה מחדש - במקרה זה, מתבצעת הריסה של המבנה הקיים ובמקומו נבנה מבנה חדש ומודרני באמצעות שני תהליכים אפשריים:
- פינוי- בינוי - הריסה ובנייה של המבנה הקיים. כאן מדובר בתוכנית לחידוש השכונה כולה הכוללת מספר בניינים, שטחים ציבוריים, מבני ציבור ומסחר, שטחים ירוקים ותשתיות תחבורתיות. מסלול זה מצריך רוב של 66% מכלל הדיירים והתכנון והביצוע צפויים להימשך כ-8-15 שנים.
- בינוי- פינוי- בינוי - מסלול דומה לפינוי-בינוי, רק שכאן בונים קודם על קרקע פנויה בניינים חדשים עבור הדיירים הוותיקים, ורק לאחר מכן עוברים לשלב ההריסה והבנייה של בניינים חדשים עבור דיירים חדשים.
2. חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ותוספות בנייה - תוכנית זו מאפשרת ביצוע של פעולות הנדסיות שונות לטובת חיזוק המבנה, הוספת קומות חדשות על גג הבניין הקיים והרחבת הדירות הקיימות - והכל ללא עלות מצד הדיירים.
כאן יש שני מסלולים עיקריים:
- תמ"א 38/1 - תוכנית לעיבוי וחיזוק מבנים הנמצאת בסמכות אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אינה מצריכה תב"ע ולכן, לרוב מהירה יותר לביצוע. הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט הוא 66% מבעלי הנכסים והתוצאה הצפויה מביאה איתה עלייה משמעותית בערך הדירות.
- תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש - גם כאן, הסמכות לאישור התוכנית נמצאת בידיה של הוועדה המקומית, אולם מאחר ומדובר בתהליך מורכב יותר של הריסה ובנייה מחדש, הרוב הנדרש הוא 80% מבעלי הנכסים. משך הזמן המוערך הוא 3-5 שנים. בעלי הנכסים במקרה זה מקבלים דירה חדשה עם ממ"ד, כולל שינוי סביבתי של השטחים המשותפים, ולכן נהנים מעליה משמעותית בערך הדירה.
מהי תב"ע?
תב"ע הם ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר והכוונה היא למסמך בעל תוקף חוקי שמטרתו להגדיר ולהסדיר
ייעודים, שימושים וזכויות בנייה בקרקע מסוימת. התב"ע מורכבת משני חלקים:
חלק גרפי הכולל מפה של התוכנית בחלוקה למגרשים, ייעודי הקרקע בכל מגרש, כבישים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין וכדומה.
תקנון המציין את ייעודי הקרקע (דוגמת מגורים, פארק, מבני ציבור וכדומה), אחוזי הבנייה, אופי המבנים ואחידות אדריכלית במידת הצורך.
מהם ההבדלים בין פרויקט פינוי- בינוי לפרויקט תמ"א 38?
ההבדלים בין שני סוגי הפרויקטים באים לידי ביטוי בשלבי הביצוע השונים שלהם:
בשלב ההתארגנות המקדימה - בפרויקטים של תמ"א 38 יש צורך בהתארגנות והגעה להסכמה של בעלי דירות במבנה בודד. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי בינוי, שלב זה של התארגנות והגעה להסכמה בקרב בעלי הדירות יהיה ממושך ומורכב יותר שכן מעורבים בו מספר גדול יותר של בעלי דירות בכמה מבנים.
שלב התכנון וקבלת האישורים - בתמ"א 38 ההליך התכנוני קצר יחסית שכן היתרי הבנייה הנדרשים כבר נגזרים מכוח תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים. בפינוי בינוי, לכעומת זאת, ההליך התכנוני מורכב וארוך יותר שכן מצריך אישור תוכנית מפורטת המתייחסת גם להיבטים תכנוניים רחבים וסביבתיים המשפיעים על השכונה כולה. גם לאחר אישור התוכנית המפורטת, נדרש הליך נוסף לאישור היתר הבנייה.
במהלך ביצוע הפרויקט - בפרויקטים של תמ"א 38 לחיזוק ועיבוי, הדיירים ממשיכים להתגורר בדירה בזמן ביצוע העבודות. בפרויקטים של תמ"א 38 הכוללים הריסה ובנייה מחדש, וכן בפרויקטים של פינוי ובינוי- הדיירים עוברים לדירה שכורה עד לסיום הבנייה.
אילו בניינים מתאימים לתמ"א 38?
ע"פ התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כל מבנה שקיבל היתר בנייה לפני שנת 1980, זכאי לחיזוק הבניין ותוספת ממ"ד לדירות בשטח של 12 מ"ר, בתנאי שקיימות לפחות 4 דירות בבניין. פרויקטים במסלול תמ"א 38 כוללים את שדרוג הבניין, החזיתות והשטחים המשותפים. על מנת לבדוק היתכנות ספיציפית בבניין שלכם, עליכם להתייעץ עם מהנדס מוסמך שיבחן את עמידותו של הבניין ויקבע את שיטות החיזוק האפשריות עבורו. בנוסף, יש לבדוק מול הרשות המקומית את המדיניות העירונית והאזורים שנקבעו להתחדשות עירונית במסלול חיזוק מבני.
מה אני מרוויח מהתחדשות עירונית?
כל פרויקט של התחדשות עירונית משביח את הנכס שלכם, משדרג את איכות החיים שלכם ומעניק לכם ביטחון. אתם מוסרים דירה ישנה ובהתאם למסלול הנבחר, מקבלים דירה חדשה או משופצת אשר עמידה גם בפני רעידות אדמה וכוללת תמיד תוספת ממ"ד החיונית במציאות הבטחונית של ימינו. במקרים בהם זה אפשרי, ובהתאם לאפשרויות התכנון בשטח- שטח הדירה יגדל ויתווספו לו חללים כמו מחסן, מרפסת וחניה. מעבר לכך, התחדשות עירונית משנה את פני השכונות הוותיקות בישראל, מחדשת את הנראות וחזות הבניין ומהווה בסיס לתוספת של שטחים ציבוריים וירוקים, מבני ציבור, קהילה, דת ועוד, המביאים עימם בדרך כלל גם תהליכי התרעננות והתחדשות של אוכלוסית הדיירים.
למה כדאי לבחור אשדר בפרויקטים של התחדשות עירונית?
אשדר גאה להיות אחת מהחברות המובילות שהשלימה בהצלחה רבה מספר גדול של תהליכי התחדשות עירונית בישראל. אשדר יכולה להבטיח לכם שקט נפשי וביטחון מירבי בזכות האיתנות הפיננסית, הניסיון המוכח ומערך השירות המעולה. ההתמחות שלנו בתחום ההתחדשות העירונית מאפשרת לנו לצפות, להיערך מראש ולספק מענה מהיר לאתגרים הצצים לאורך הדרך ובכך בעצם לייצר לוח זמנים מיטבי למימוש הפרויקט.
אשדר מספקת לכם כתובת אחת לתהליך כולו - החל משלב בניית המתווה הראשוני יחד עם הדיירים, דרך אתגרי הרישוי מול כלל רשויות התכנון ועד לשלב הבנייה. מרגע הפינוי ועד לרגע בו תקבלו את המפתח לדירה המחודשת שלכם, אשדר תממן לכם שכר דירה עבור מקום מגורים חלופי באזור וכן תספק את הערבויות הנדרשות לפי חוק המכר.
איזה ליווי מספקת אשדר בפרויקטים של פינוי-בינוי?
תהליכי פינוי-בינוי הם תהליכים מורכבים וממושכים ואשדר כאן כדי לספק לכם ליווי מקצועי צמוד לכל אורך שלבי הפרויקט:
- הצגת הפרויקט על ידי היזם
- הסכמה על מתווה העסקה בין הדיירים ליזם
- מינוי נציגות הדיירים ועורך דין שייצג אותם
- ניתוח וחתימה על הסכם פינוי בינוי, כולל מתן בטחונות לתושבים
- הכנת תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה לתוספת זכויות בניה ואישורה מול הוועדה המקומית והמחוזית
- השלמת חתימה על ההסכם על ידי כלל הדיירים
- הכנת תוכנית לצורך קבלת היתר בניה מהוועדה המקומית
- חתימה על מסמכי ליווי בנקאי וקבלת ערבויות בשווי הדירה החדשה
- פינוי הדיירים והעברתם לדיור חלופי עד תום תקופת הבניה- כולל תשלום דמי שכירות והובלה
- הריסת הבניין הקיים והקמת בניין מגורים חדש בסטנדרט גבוה, בהתאם לתקנים העדכניים.
סיימנו בשעה טובה! הגיע הזמן להיכנס לדירה החדשה שלכם. ההובלה עלינו.